如何激活楼市需求？
编者按 综合国家统计局和市场研究机构数据来看，今年上半年核心城市楼市已呈现企稳迹象，但全国市场信心仍在修复中，下半年走势需观察政策持续性和需求释放情况。本期地产周刊聚焦“如何激活楼市需求”，进一步促进房地产市场止跌回稳。
■中国经济时报记者 李晓红
去年以来，在一系列稳楼市政策持续发力的背景下，房地产市场正经历深度调整，部分刚需与改善性需求得以释放，但受制于购房成本高企、市场信心不足、供需结构性失衡等多重因素，购房需求复苏乏力。如何有效降低购房门槛、改善市场预期、激发购房需求活力备受关注。
购房需求活力尚需进一步激发
“目前，我选择租房居住。尽管相较于初入职场时，我的收入有了显著的增长，但在一线城市，房价依然高企。加之工作稳定性不足以及收入预期的不确定性，我不敢将所有积蓄投入购房，因此目前没有购房的计划。”张蓉来北京已经八年了，她向中国经济时报记者透露，对于大多数年轻人来说，在工作几年后仅凭自己的收入支付首付买房是相当困难的。即便考虑购房，失业导致无法继续供款的风险也是他们不得不担忧的问题。
90后于玉目前也在租房。她来京工作已有十年，目前将购房计划无限期推迟。“虽然我有能力支付一定的首付，但只能选择‘老破小’或‘远破大’的房子。此外，考虑到父母年纪渐长，我也需要保持一定的储蓄以应对可能的紧急情况。”于玉表示，她未来计划在北京长期工作和居住，确实存在购房需求，但购房决策必须基于自身的实际情况。
像张蓉和于玉这样的年轻人，作为首次购房的刚需群体，他们通常正处于婚恋、生育等人生关键阶段，对购房有着迫切的需求。然而，他们普遍工作年限较短，积蓄有限，对购房成本的敏感度较高，因此，收入成为影响他们购房决策的关键因素。
李牧则代表了改善型购房者的需求。他更注重居住的舒适度，对住房的面积、户型设计、采光通风、社区环境以及物业服务等方面有着更高的期待，希望入住一个配套设施齐全的高品质社区。“我们期望提升居住环境，但必须通过‘卖旧买新’的方式实现。目前，我们的房子已经在中介挂牌超过半年，面临的问题是交易周期过长和价格折让过大，这使得我们的置换计划不得不暂时搁置。”李牧表示。
刚性需求和改善性需求是房地产市场的两大支柱，但目前这两种需求的释放速度正在显著放缓。尽管政策层面不断优化购房条件，购房者的观望态度似乎并未得到明显改善。
在采访中，中国经济时报记者发现，许多潜在购房者对收入增长的预期变得谨慎，对未来可支配收入的增长缺乏信心。因此，他们在作出购房这一重大消费决策时显得格外谨慎。此外，房价下跌的预期导致了部分人存在“买涨不买跌”的心理，进一步加深了观望情绪。许多购房者担心购房后资产价值会缩水，因此选择推迟购房计划。
张蓉表示，由于在北京无法落户，买房并不能带给她“在北京扎根”的安定感，而且买房会让她在更换工作或者选择换一种生活方式时更受束缚、更有经济压力。同时，越来越多的年轻人想要体验式生活，不希望自己被房子绑定，更多追求生活方式的变化和精神上的富足。
国务院发展研究中心副研究员王瑞民告诉中国经济时报记者，经过四年的调整与磨底，房价向合理区间回落。总体来看，用来“炒”的投资性需求基本上已经退场，用来“住”的消费性需求逐渐攀升。但与“租”这种低成本又灵活的居住解决方案相比，“购”还是贵不少，对支付能力和支付意愿的要求比较高，新动力还不够足。特别是对于新市民等潜在的普通购房者而言，缺乏资金的原始积累，支付能力不足的问题还较为突出，特别是在人口净流入的大城市更是如此。
中国城市发展研究会副秘书长刘正山在接受中国经济时报记者采访时表示，购房需求在某种程度上显得不足。探究其原因，首先，部分房地产企业的债务问题引发了对烂尾楼的担忧；同时，经济转型期的就业不稳定性削弱了人们的长期购房信心。其次，保障性住房供应的增加分流了部分基本住房需求，而二套房的高首付比例和交易税费在一定程度上抑制了改善性需求。第三，高房价与贷款门槛的双重压力依然存在。第四，公共服务的衔接需要进一步改善。最后，在政策执行方面，各地政策差异较大，公积金异地互认、共有产权房等创新措施的普及程度不足，政策的协同性有待加强。
多维发力激活购房潜力
激发购房潜力，需要供需两端同时发力。一方面，要进一步优化房地产市场的供给结构，通过完善保障性住房体系、增加优质房源的供给，满足不同层次的居住需求。另一方面，要着力提升居民的购房能力，通过稳定就业、改善收入预期以及降低购房门槛等措施，增强家庭的支付能力和信心。
如何破解这一购房需求困局？对外经济贸易大学国家（北京）对外开放研究院日本研究中心研究员吴英杰认为，首先，进一步下调房贷利率，增加房地产信贷额度，确保购房者能够顺利获得贷款。其次，逐步合理放宽对购房者的资质审核标准，使得有购房意愿资质稍弱的人群能够获得房贷资格，从而扩大购房群体。
刘正山表示，进一步激发购房需求，一是精准分层激活需求。对新市民、多孩家庭等群体发放定向购房补贴，可按购房总价的一定比例给予财政补贴或税收抵扣；核心城市增加中小户型住宅用地供应，三、四线城市则控制土地出让节奏，避免库存积压。
二是强化市场信心与风险化解。全面推行现房销售，从源头消除期房烂尾风险；建立资金监管白名单，对优质房企和项目给予融资支持，优先保障“保交楼”项目资金链，通过政府担保、专项贷款等方式提升购房者信任度。
三是推动住房品质升级与租购并举。鼓励绿色建筑、智能家居等品质提升，通过税收优惠等激励开发商升级产品，建设好房子；同时完善长租房市场，赋予租房者同等公共服务权，形成“先租后买”的梯度消费模式，缓解短期购房压力。
此外，公共服务衔接的优化是提升新市民购房意愿的关键，尤其是在教育、医疗等领域，确保新市民能够享受到与本地居民同等的服务资源。同时，推动政策创新和区域协同，加强住房公积金、税收等政策的灵活性和适应性，为购房者提供更加便利和普惠的支持条件。
“刺激购房需求，要兼顾短期政策调整与长期民生改善，除了制定精准政策打破新市民购房的制度壁垒，还要从就业、教育、医疗、改善城市功能与居住环境等领域夯实需求基础。”刘正山表示。
吴英杰告诉中国经济时报记者，就业稳定性是购房的经济基础，稳定的工作能显著提升其购房能力。改善就业质量与收入分配，解决“能买”问题。提升收入增长预期才能重塑市场信心。收入减速导致购房需求减少，需要通过财政政策扩大就业岗位，调整收入分配机制，提高中等收入群体占比。强化教育、医疗、交通等资源均衡布局，解决“愿买”动力。今后，需从表层刺激转向深层制度优化才能间接提升购房需求。
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